◆正面:

　　收入超预期,租赁业务稳定增长:公司期内实现收入25.8亿元,好于预期,主要源于16.7亿元的塘东南块4-13地块土地批租收入贡献。租赁收入达4.56亿元,年化在9亿元以上,预计全年将较去年增长20%~30%。净负债率小幅下降:期内净负债率较年初下降了3.1个百分点至38.2%,在手现金增加到16.9亿元,较年初增长48.1%。

　　◆ 负面:

　　财务费用有所增加:期内财务费用达9700万元,同比上升102.3%,而一季度财务费用仅2800万元。发展趋势:我们看到,公司写字楼及商业物业租赁正走上正轨,未来两年租金收入将保持20%左右的同比增长,有望实现从土地批租商向上海金融核心区持有物业经营商的转变。但近年的收入/盈利依然依靠土地批租的贡献,盈利增长相对有限。

　　◆小幅调整盈利预测及中性评级:公司期内土地批租收入超预期,我们也相应调整了收入假设,但由于财务费用上升较快、批租毛利率低于我们预测,我们小幅调整2011、2012年盈利预测至每股0.68元及0.69元。目前,公司A股股价对应2011/12年市盈率分别为20.2、19.7倍,对2011年底净资产有29%的折价,估值相对合理,但由于公司正在完成商业模式转型,短期内看不到业绩快速反转可能,暂维持"中性"的投资评级。