◆结算项目体量小、毛利低为业绩下降主要原因。公司于2009年5月份完成重组,转型为一家布局于宁波、杭州、常熟等长三角地区的综合性开发商,开发产品主要为住宅及写字楼。公司2010年业绩下降的主要原因为2010年结转项目少,体量小,毛利率大幅下降。2010年公司交付的项目主要为荣安花园和荣安琴湾部分楼盘,共实现交付面积约12.3万平米,同比下降约30%。上半年交付的荣安花园位于宁波市北仑区,地理位置较为偏远,导致利润空间较小(约为36%的毛利率),荣安琴湾均价较高(2万/平米以上),但总体体量较小,且至2010年年底只实现部分交付

　　◆ 逆势扩张力度不减,或将涉足商业地产。公司2010年内共取得杭州滨江、宁波鄞州以及台州椒江区等三个地块,合计新增建面约27万平方米,项目储备较年初增加约23%。公司的战略是在目前项目基础上继续开拓上海、南京、福州、青岛等东部沿海地区的市场,并最终实现全国布局。另外,公司还有发展商业物业的打算,以稀释政策调控下单纯住宅开发模式的风险。

　　期间费用控制减弱,短期偿债压力大。公司2010年的期间费用率为4.1%,同比上升了2.6个百分点,其中管理费用率为3.1%,同比提升2个百分点。截至2010年底公司现金及现金等价物余额仅为1.65亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的25%,经营性净现金流为-20亿元,公司短期支付压力较大。真实资产负债率为60%,长期财务结构处于合理水平。

　　◆盈利预测及投资评级。公司2011年可结算项目不多,主要为荣安尚湖中央花园二期项目以及荣安琴湾剩余部分,其余荣安公馆、荣安心居等在建项目预计在2012年结转,我们预计公司2011年-2012年EPS为0.33元、0.79元,以昨日收盘价8.41元计算,动态市盈率为25倍和11倍,虽然我们看好公司长期成长性,但预计短期内业绩表现一般,暂维持"中性"评级