公司拟与北京骏晟汇通置业投资有限公司、北京桓裕置地投资管理有限公司通过共同对陵水骏晟房地产开发有限公司增资的方式参与海南陵水项目的开发，增资完成后公司将持有项目公司55%股权。该项目位于海南省陵水县香水湾旅游度假区内，东南面向大海，东北紧邻红磡香水湾项目，北侧为本项目港尾村村庄整合整体搬迁安置工程用地，西南为红磡项目待开发五星级酒店用地及已投入使用的红磡高尔夫球场。项目宗地总建设用地面积27.07万平米，地上总建筑面积约19.53万平米，另需代建公共绿地和广场4.48万平米，初步计划将项目开发为面向中高收入阶层的中高端度假休闲项目。
公司目前规模较小，项目大多处于开发前期，资金压力较大，未来公司将通过与大股东合作开发项目，从而突破资金瓶颈。期末公司剔除预收款项后的资产负债率为70.43%，较期初提高4.94个百分点。根据相关协议，大股东京投公司将以年利率不超过12%的，向公司或双方合作的项目公司提供资金；我们认为大股东的持续支持不仅有助于缓解公司目前扩张带来的资金压力，同时在目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下，凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验，合作开发将有助于提高公司获取项目的能力。2011年公司将全力获取包括郭公庄、平西府、六里桥在内的车辆段上盖项目。
公司是A股唯一一家战略定位中存在轨道物业模式的房地产开发企业。北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划，到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来轨道物业模式发展的契机。
投资评级：我们预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元，维持“增持”的投资评级。